J’entends presque tous les jours des gens nous dire d’arrêter de donner des permis de construction ou d’arrêter le développement. Même si on voulait le faire, c’est totalement impossible à ce stade et pour plusieurs raisons. Je voulais expliquer pourquoi afin que les gens comprennent mieux les défis que toutes les municipalités au Québec doivent relever en matière de développement et au niveau de la gestion municipale.
Afin de répartir le document en différentes sections pour faciliter la lecture, je publierai sous forme de série au cours des prochains jours ou semaines (en fonction de mon horaire). [Ceci est la deuxième partie de la série]
Voici les points qui seront abordés :
- La croissance démographique
- La pénurie de logements
- La pénurie de main-d’œuvre
- Nos obligations
- Nos ressources et infrastructures
- La loi
- Dépendances de l’impôt foncier
- Solution : mieux développer
[2] La pénurie de logements
On peut constater que les gens recherchent un certain mode de vie et que le territoire de Saint-Lazare et ses environs sont très en demande. Avec la pandémie, nous avons vu une cette tendance s’accroitre comme les gens recherchaient de plus en plus les espaces verts et la tranquillité. Il n’y a rien qui nous laisse croire que cette tendance ne continuera pas dans les prochaines années.
Selon la CMM, depuis 2017, il n’y a pas suffisamment de logements à vendre comparativement à la demande. Sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) dont fait partie Saint-Lazare, le ratio de l’offre et la demande est en baisse constante depuis le milieu des années 2010 et il est sous le seuil d’équilibre depuis 2017. On constate ainsi un manque de logements à vendre comparativement à l’ampleur de la demande. En 2021, il aurait fallu entre 24 000 et 32 000 logements supplémentaires disponibles à la vente pour atteindre un ratio équilibré de 8 à 10 vendeurs par acheteur selon l’Observatoire de la CMM publié en mai 2022.
Autre facteur : le télétravail
La pandémie et l’exode hors de la ville de Montréal ont engendré une augmentation du nombre de nouveaux résidents à Saint-Lazare. Le télétravail, désormais possible, a permis aux gens de se loger plus loin de leur lieu de travail. « Selon les dernières estimations, 40 % des emplois de la région métropolitaine pourraient être propices au télétravail et de nombreux sondages ont révélé qu’il s’agit d’un mode d’organisation du travail très apprécié auprès des employés. » (Source https://observatoire.cmm.qc.ca/wp-content/uploads/2022/05/CMM_10e_Cahier_metropolitain_web.pdf)
Les prix à l’habitation
Le prix médian d’achat des maisons unifamiliales a augmenté de 50.41% pour Vaudreuil-Soulanges depuis le début de la pandémie (janvier 2020). Le prix médian pour janvier 2022 était de 550 500 $ (Source : APCIQ par le système Centris). Le manque d’inventaire et l’augmentation de la demande ont provoqué dans de nombreux cas des guerres d’enchères qui ont pour effet de pousser les prix encore plus haut.
On constate également une augmentation importante du coût des loyers, soit 11 % pour la grande région de Montréal au cours de la même période. Malgré l’augmentation du nombre de mises en chantier, il faut souligner que la disponibilité de logements locatifs demeure faible hors de l’île de Montréal. À Saint-Lazare, il y a très peu de logements locatifs ou abordables pour les familles et les aînés.
Logements abordables
D’après la CMM, un ménage est considéré comme éprouvant des besoins impérieux en matière de logement si son habitation n’est pas conforme à au moins une des normes d’acceptabilité (qualité, taille et abordabilité) et si 30 % de son revenu brut s’avère insuffisant pour payer le loyer médian des logements acceptables (répondant aux trois normes d’occupation) situés dans la région métropolitaine. Sur le territoire de la CMM, 171 600 ménages éprouvent des besoins impérieux de logement, soit 144 600 ménages locataires et 26 400 ménages propriétaires. Un ménage locataire sur cinq (19,8 %) éprouve des besoins impérieux de logement, contre 2,9 % chez les ménages propriétaires.
Plus de 6000 adultes et enfants dans Vaudreuil-Soulanges vivent actuellement sous le seuil de faible revenu ce qui représente 3.7% de la population (source MRCVS).
Selon les données fournies lors de la Colloque sur le Logement Social et Abordable de la Montérégie Ouest, la construction de 403 unités de logement sociaux et abordables est nécessaire dans la MRC de Vaudreuil-Soulanges pour rattraper la moyenne de la Montérégie-ouest et de 1727 logements sociaux et abordables pour rattraper la moyenne Québécoise.
Conclusion : La forte demande de logements, incluant les maisons unifamiliales, le locatif et les logements abordables et le manque à remplir nous amène une grande pression afin de combler ces besoins. Comme indiqué dans la première partie de cette série, lorsque nous ajoutons l’augmentation prévue de la démographie, et les besoins de logements, nous pouvons voir que freiner complètement le développement est extrêmement difficile et entraînerait d’autres problèmes sur le plan social.
À venir dans la prochaine rubrique : La pénurie de main-d’œuvre
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